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Comprar um imóvel para alugar, vale a pena?


Quando pensamos em formas de investir, uma das possibilidades é comprar um imóvel para alugar. Porém, como todo investimento, é preciso estar apoiado em boas informações, saber do que se trata, avaliar os riscos e entender como conseguir os melhores ganhos.




Como funciona o investimento em imóveis:


Diferente dos investimentos na bolsa de valores, ao investir em imóveis nós temos a garantia de que nosso dinheiro pertence àquela casa, sem grandes chances de que, da noite para o dia, ela perca todo seu valor. Chamamos isso de lastro imobiliário.

Quando investimos na bolsa de valores, pensamos em retornos futuros, na construção de riquezas para a prosperidade. Contudo, não temos tanto controle sobre quanto ou quando teremos valorização. Em outras palavras, não temos um lastro.

Um bom exemplo que mostra a falta de lastro (ou garantias) são as diversas variações que os preços das ações sofrem ao longo de um único dia. É comum que uma ação perca ou ganhe 10% de valor em um período de 24 horas, por exemplo.

Por esse motivo, devido ao lastro imobiliário, podemos dizer que a compra de imóveis para alugar traz uma maior segurança de investimento.

Por sua vez, esta maior segurança de investimento nos traz duas formas possíveis de ter bons retornos: a valorização do imóvel e o rendimento sobre o aluguel. Você vai entender melhor sobre elas a seguir.




Valorização do imóvel


A valorização ocorre quando compramos imóveis para alugar ou morar durante períodos de recessão econômica, ou seja, quando são adquiridos por um preço abaixo da média de uma região.

Mas, com o tempo, ele volta para o seu valor real. Isso ocorre porque, em períodos de recessão, temos uma menor procura por imóveis, e por isso, os preços caem. Já quando estamos em períodos de recuperação econômica, a procura por imóveis aumenta, logo, os preços acompanham a tendência.




Rendimento sobre o aluguel


Já o rendimento sobre o aluguel acontece quando um aluguel é cobrado mensalmente pelo imóvel, e seu benefício se encontra por poder proporcionar uma renda recorrente à pessoa compradora.

Uma boa forma de saber quanto cobrar é considerar o valor final do imóvel para calcular sua rentabilidade.


Como calcular a rentabilidade?

Vamos supor que você queira comprar um kitnet para alugar, e seu valor está por volta de R$ 180.000.

Agora, supondo também que você venha a cobrar R$ 720 de aluguel. Isso é bom ou ruim? É aí que precisamos entender como calcular a rentabilidade.

Para fazer isso, basta dividir o valor do aluguel pelo valor da casa, e partir do resultado, se ele der entre:

  • 0,1% e 0,5% do valor da casa, é uma rentabilidade ruim;

  • entre 0,5% e 0,8%, é uma boa rentabilidade;

  • acima de 0,8%, é uma excelente rentabilidade.

Logo, se o valor cobrado for de R$ 720/R$ 180.000 = 0,5%, é preciso rever o preço, caso contrário a compra pelo kitnet não valerá a pena. A alternativa seria subir para R$ 1.260 (0,7% de rentabilidade, para um bom investimento) ou R$ 1.620 (0,9% de rentabilidade, um investimento excelente).

Os dois últimos valores são boas oportunidades quando pensamos em comprar casas para alugar, e se o inquilino quiser, será um investimento que valeu a pena.




O que checar antes de comprar imóvel para alugar


Agora que você entendeu como funcionam e quais as formas de obter retorno por meio dos investimentos em imóveis, você vai entender o que precisa ser considerado antes de realizar a compra. Afinal, reduzir riscos é também um ponto para se ter em mente.


Localização do imóvel:

Quando queremos comprar um apartamento para alugar, por exemplo, precisamos levar em conta elementos que podem trazer maior valor para ele.

Por isso, verifique a proximidade com áreas de lazer como parques, shopping centers, importantes vias de acesso e avenidas, estações de metrô e terminais de ônibus, infraestrutura de comércio e serviços essenciais como hospitais, mercados e delegacias.

Tudo isso agrega maior valor ao imóvel e, consequentemente, ao preço cobrado pelo aluguel.


Concorrência:

Em relação à concorrência, vale entender o perfil do bairro, se ele é mais residencial, comercial ou estudantil. Isso determina o principal tipo de residências que costumam ser alugadas por ali, e se seu imóvel se encaixa no que é mais buscado pela região.

Por exemplo, se você deseja comprar um grande sobrado para alugar, sendo que o bairro conta principalmente com apartamentos pequenos e kitnets, estes dois poderão ser sua concorrência por cobrarem um aluguel mais barato.


Preço médio do aluguel:

É preciso entender se o preço que você deseja cobrar está acima ou abaixo da média do bairro, porque isso pode responder se está valendo ou não a pena sua compra.

Além disso, é importante ter em mente possíveis valores que você pretende cobrar, antes mesmo de realizar a compra do imóvel. Lembre-se de usar a fórmula da rentabilidade que ensinamos acima.


Custo de manutenção:

Quando compramos um imóvel para alugar, devemos verificar se existem possíveis problemas que precisam de reformas. Isso pode impactar no preço cobrado do aluguel e no retorno sobre o investimento feito.

Uma forma possível de dissolver esses custos é repassar isso no preço final do aluguel, mas sem deixá-lo muito além da realidade que sua localização e concorrentes permitem.

Um custo de manutenção muito elevado pode demorar para que tenhamos retornos lucrativos, então se em um aluguel cobrado de R$ 1.260, 5% desse valor for o custo da reforma, o ganho real é R$ 1.200, até que termine de pagar a reforma. Precisamos considerar isso para valer a pena o investimento.



Agora você já sabe como ter um ótima rentabilidade com seu imóvel! Para mais dicas acompanhe nosso blog!












Fonte: EmCasa.com

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